大户型项目扎堆卖不动，苏州放松限购“偏爱”改善客群

只放开120平以上房源限购，苏州希望有购买力的人继续出来买房。

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“我接到中介十几个电话，好像一放开大家要抢一样，他们还说马上涨价了”，苏州购房人赵野（化名）对界面新闻记者表示。

在楼市新政出台后，他也应邀去看房，中介们个个看上去喜气洋洋的，感觉市场马上就要火爆起来。

9月11日，苏州发布楼市新政，主要涉及支持刚性和改善性住房需求的合计4条。对市场而言，影响力最大的一条是：对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。这意味着对120平以上的大户型房源，将不再限购。

另外政策还提到优先保障和解决更多刚需住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口购房与本地户籍居民家庭适用同等政策。

为激活楼市，苏州还会采取购房补贴、房票安置、团购等方式，以及落实降低首套房、二套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。

政策一出，苏州市场就传遍了对新政的总结，新政取消外地户籍购房限制；不看户籍，120平米以内都可买3套；不看户籍，120平米以上不限套数。

苏州一位市场人士对界面新闻记者表示，最大的突破是苏州取消了对于120平米以上房子的限购，主要是希望改善的、有购买力的人继续出来买房。

随后苏州各大银行也落实了最新政策，二套房无贷款记录或贷款已结清，首付最低2成；二套房贷款未结清，首付最低3成。

根据目前苏州各大银行的房贷利率，首套首贷最低4.0%、二套已还清最低4.0%，这比当前的5年期LPR降了20个基点，而二套未还清，放贷利率最低则为4.4%。与其他二线核心城市相比，苏州的放贷利率水平也到了历史低点。

苏州针对性地出台这一解除限购政策的背景是，过去两年，在苏州出让的大部分土地中，都有对户型的明确要求，其中120平以上的房源占据绝大多数，但在这两年楼市成交下滑后，这部分房源的库存增加，去化变得缓慢。

今年1-8 月，苏州新房累计成交量为30019 套，同比大幅下降42.92%。8月份在政策出台预期下，虽有一定好转，但同比依然下降，苏州8月新房成交为3191 套，同比下降超过29%。

另据克而瑞苏州统计，今年上半年市场销售金额前十的项目中，主力户型基本都在120平以上，其中8个盘的主力户型在200平以上。这说明，在苏州市场，开发商也更愿意做改善户型。

值得一提的是，9月13日，苏州楼市核心区工业园区立即有项目拿到了销售许可证，华润保利湖西观云二批房源取证，即将加推6栋楼共227套房，这是苏州新政后首个领证的新盘，也是该楼盘最后一批房源。

根据湖西观云相关信息，此次开盘建面约143平米的户型约35套，建面约197平米的户型约96套，建面约258平米户型约91套，另有少量非标小户型。项目备案均价54800元/平米，备案总价区间在每套591.06万-1557.13万，这是当前苏州市场均价、总价最高的项目之一。

湖西观云上个月开盘时，262套房子共有3064组购房者参与摇号，最终中签率约6.3%，是今年苏州市场中签率较低的项目。这说明苏州市场的高端购买力仍在，但会集中于个别核心地段的项目。

新政后，改善客群门槛大幅降低，湖西观云作为高端改善项目，将是检验新政效果的最好标的。

一位上次就参与湖西观云打新的购房者对界面新闻记者表示，现在外地人买园区的房子可以直接认筹，好多人都要去摇号，感觉要爆火了。

除了湖西观云，界面新闻从苏州多个售楼处置业顾问发的消息看，新政后，项目来访明显增加很多。但截至目前，市场还没有明确数据。

二手房方面，赵野对界面新闻记者表示，自己朋友的房子挂牌了一年了，因为是小区最低价，新政后很快就成交了。

由于网签数据有一定滞后性，只从网签数据看，新政前后成交量暂无明显变化。

在苏州解除限购的当天，苏州还连夜挂出了12宗地，涉及高新区5宗、姑苏区1宗（定销房）、吴中区4宗、相城区2宗。

12块涉宅用地起拍总价142亿，最高起拍楼面价26500元/平米，最高楼面限价30475/平米。

根据克而瑞研究报告，苏州楼市一系列松绑政策相继落地，短期内对楼市信心的恢复有一定积极作用。在政策利好之下，九月份苏州楼市的成交量环比上行可期。但受经济环境的影响、市场信心仍旧不足，九月苏州楼市的环比增量预计有限。

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